当マンションは1999年竣工、166戸の管理組合により運営されています。

◾️ 修繕状況

• 2021年に給水方式を「貯水槽方式」から「直結増圧給水方式」に変更しました。
• 2021年に棟内光ケーブル敷設工事を完了しました。
• 2025年3月に第2回大規模修繕工事を完了しました。

◾️ 財務状況

• 第2回大規模修繕完了後の2025年12月時点の修繕積立金残高は約3.46億円です。
• 長期修繕計画（2026年〜2060年）に基づき、計画的な積立を実施しています。
• 2026年5月より修繕積立金を255円／m2へ改定予定（総会上程済）であり、将来の大規模修繕や設備更新（アルミサッシ更新、排水管更新等）に備えた安定的な財務運営を行っています。
• 借入金はなく、駐車場会計からの繰入も含め、健全な財務体制を維持しています。
• 管理費等の滞納は軽微であり、概ね翌月には解消しております。
• 管理費などの支払い期限・方法は、毎月27日（営業日）に翌月分の口座振替を行い、「振込入金」は禁止しています。

◾️ 管理組合の運営状況

• 理事任期は、2年で半数入れ替えにより継続性と安定性を確保しています。
• 理事会の開催は、8月を除く年11回開催しています。
• 通常総会は毎年3月に開催（会計年度終了後の開催時期については規約見直しを検討中）

「建替え」か「リノベーション」か

ソフィア・ガーデンズ川崎は、竣工後に既存不適格（高さ制限）となったため、「建替え」ではなく「大規模修繕（リノベーション）」が現実的な選択肢になります。

前提条件

• 耐震性に問題がない（新耐震基準対応）
• コンクリート劣化に問題がない(※)
• 共用設備の給排水設備の更新が可能
• 適切な長期修繕計画と修繕積立金計画

概要

• 建物自体は管理組合が大規模修繕で補修を行います
• 専有部内の共用設備（縦排水管、サッシ窓等）は管理組合が計画更新します（規約改定済み）
• 専有部は各区分所有者が自由な「リフォーム」で対応できます

工期

• 居住しながらの工事が可能である
• 共用設備の排水管更新は「縦列で数日間の在宅」が必要

費用

• 修繕積立金の範囲で工事が可能となる修繕積立金計画を行っています

（※）躯体コンクリートの経年劣化について

• 2023年8月の中性化診断結果：24年経過で最大3mm、平均で1.2mm
• 鉄筋被りを30mmとすると240年後に鉄筋までの進行が考えられる
• 環境の影響を考えても、適切な修繕をすることで、コンクリート躯体は今後100年（建築後120年）以上期待できます

「公開情報」の検討状況

参考資料（国交省）

1. 竣工年次（マンション公開情報で公開済み）
2. 共用部分・専有部分の範囲（管理費等一覧表で公開済み）
3. 管理業者の会社名・業務形態（マンション公開情報で公開済み）
4. 管理規約・細則等（公開済み）
5. 管理費・修繕積立金（公開済み）
6. 財務状況（値上げ予定）（公開済み）
7. 長期修繕計画（管理会社経由で公開済み）
8. 管理組合の運営状況（公開済み）
9. 管理費などの支払い期限・方法（公開済み）
10. 通常総会の議事内容、理事会の開催日数等
11. 共用部分の修繕・改良工事の実施予定
12. 共用部分の修繕・改良工事の実施履歴